人口变化影响市场 上半年北京租赁交易量首跌

人口变化影响市场  上半年北京租赁交易量首跌  

2019年上半年,北京住房租赁市场的淡旺季规律走势依旧,市场整体热度较2018年同期下降,虽然租金仍然保持上涨趋势,但交易量已经出现下行,市场将进入新的阶段。

一、半年度数据分析

1.交易量同比下滑1.88% 历史首降

据我爱我家研究院统计,2019年上半年,北京住房租赁交易量环比2018年下半年下降4.95%,同比2018年上半年下降1.88%。

从半年数据来看,2018年以前,北京住房租赁交易量基本呈持续增长趋势,2017年下半年达到高峰,此后中止连续上升,开始小幅下滑。单看上半年数据,2019年上半年的同比降幅虽然只有1.88%,但却是上半年数据的首次下滑。由此可见,北京住房租赁市场规模的无限增长期已经结束。

图1  2011-2019北京住房租赁交易量半年走势

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数据来源:我爱我家研究院

2. 整租平均租金92.09元/·月 涨势依旧

2019年上半年,北京住房租赁交易的整租平均租金为92.09元/·月,环比上涨3.70%,同比上涨8.11%。整租的套均租金为6044元/套·月,环比上涨1.33%,同比上涨5.31%。

虽然交易量已经下行,但今年上半年北京住房租赁整租市场的单位租金登上了90元/·月,套均租金登上了6000元/套·月,租金仍然保持上升趋势。

图2  2011-2019北京住房租平均租金半年走势

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数据来源:我爱我家研究院

3.东西城及海淀租金领跑 西城领涨

2019年上半年,北京租赁交易量较多的十个区域中,西城区以119.37 元/·月的整租平均租金领跑,东城区、海淀区分列二、三位,平均租金同样超过110 元/·月,朝阳区排名第四,平均租金101.08元/·月。其它各区租金与前四位差距较大,平均租金基本在80元/·月以下。

同比2018年上半年,十区整租平均租金全部上涨,其中西城区、顺义区、海淀区涨幅最大,涨幅分别为12.52%、11.30%、10.03%,涨幅最小的是通州,仅1.06%。西城区在教育资源、区位优势等因素的影响下仍然牢牢占据北京住房租赁市场的高地。

图3  2019上半年北京各区平均租金及同比涨跌

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数据来源:我爱我家研究院

4.中等价位交易比例减少 租客支出增加

上半年北京的住房租赁交易中,月租金在2000元以下、2000-4000元、4000-6000元、6000-8000元、8000-10000元、10000元以上的占比分别为8.97%、36.57%、25.87%、19.20%、5.50%和3.90%。其中2000元以下、4000-6000元的占比较2018年同期分别减少0.94个和2.63个百分点,2000-4000元、6000-8000元、8000-10000元、10000元以上的占比较2018年同期分别增加0.17个、1.46个、0.95个和0.98个百分点。

目前,北京60%以上的住房租赁交易月租金在2000-6000元之间,但2017下半年以来,月租金在4000-6000元之间的交易占比明显收窄,而6000元以上的交易占比明显扩大。显然,随着租金的持续上涨,租客的租赁支出在逐步上升。

图4  2017-2019北京住房租赁月租金价格段半年分布

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数据来源:我爱我家研究院

5.两居比例超50% 占比持续增加

2019年上半年,北京住房租赁的整租交易中,一居室、两居室、三居室、四居及以上的交易占比依次为38.04%、50.03%、11.40%和0.53%,一居室、两居室、三居室、四居及以上的套均租金依次为5112元/套·月、6222元/套·月、8300元/套·月和10630元/套·月。

目前北京住房租赁市场仍然保持两居近半,一居近四成,三居占一成多的格局,户型结构整体稳定,但近两年两居室占比有逐步扩大趋势,今年上半年超过50%。相比之下,三居及以上户型占比有所收窄,这与近两年长租公寓机构大幅拓展整租房源有关,因为从拿房难度、装修成本、出租效率等各方面考虑,一居、两居的优势更为明显。

图5  2017-2019北京住房租赁户型结构半年变化

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数据来源:我爱我家研究院

二、月度数据分析

1.淡旺季趋势依旧 6月量价齐升

据我爱我家研究院统计,2019年6月,北京住房租赁交易量环比5月增长14.42%,同比2018年6月增长1.39%。从上半年的月度走势看,3月为今年第一个交易高峰,4、5、6月则呈现连续增长趋势,市场的淡旺季走势与往年一致。

6月北京住房租赁平均租金为94.71元/,环比5月上涨2.29%,同比去年6月上涨6.96%。整体来看,今年上半年北京租金仍在持续上涨,但各月涨幅都在3%以内。进入6月后,市场呈现明显的量价上涨趋势。

图6  2019上半年北京住房租赁量价月度走势

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数据来源:我爱我家研究院

2.旺季客户看房次数大幅缩减

2月,北京住房租赁客户的平均看房次数为1.46次,6月则为1.68次,客户在这两月的平均看房次数均有大幅下降,租房心态变得极为迫切,交易节奏较快,市场热度因此提升。预计7月交易节奏还将进一步加快,客户平均看房次数可能进一步减少。

图7  2019上半年北京住房租赁成交客户平均看房次数月度走势

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数据来源:我爱我家研究院

3.供需关系平稳 供需矛盾较去年缓解

6月北京住房租赁市场的新增房源量环比5月增长1.43%,同比2018年6月下降3.52%;新增客源量环比5月增长1.05%,同比去年6月下降20.49%。新增房客比为0.21,与3-5月基本持平。

6月新增房客源均环比上升,同比下降,市场热度伴随毕业季的来临继续上升,但不及去年同期。对比2018年及今年上半年的房客比可以发现,2018年春夏租赁旺季期间,房客比都有明显下滑,房源增长不及客源增长,市场供需矛盾加剧。今年3月以来,新增房客比始终保持0.20的水平,供需关系平稳,与2018年的两个旺季相比,今年的供需矛盾明显缓解。

图8北京住房租赁市场新增房客源及房客比月度走势

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数据来源:我爱我家研究院

三、市场分析

我爱我家研究院分析表示,从今年上半年的数据来看,北京住房租赁市场的可谓变与不变共存。

首先,淡旺季走势没变。春节后外来人口返京形成的春季租赁旺季,6、7月大学生毕业形成的夏季租赁旺季依然是北京住房租赁市场最热的时刻,市场交易在旺季明显高于其它月份。因此,7月北京租赁市场的量价还将上行, 8月后市场将进入淡季,量价转向下行。

其次,租金的持续上涨趋势没变。租金价格与收入水平、物价水平密切相关,也受房屋买卖价格影响,还会因市场供求关系变化而变化。北京多年来经济快速发展,居民收入不断提高,房价持续上涨,加上外来人口众多以致租赁房屋供不应求,所以北京的租金多年来始终保持持续上涨趋势,目前仍未中止。

而随着租金的持续上涨和二手房价的稳定,今年上半年北京的租金年收益率提升到了1.94%,但仍然处于低位。由于收益率不足2%,盈利问题还将长期困扰北京的住房租赁行业,尤其是长租公寓行业。

图9  2015年上半年-2019年上半年北京住房租赁租金年收益率走势

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数据来源:我爱我家研究院

不变的同时,今年上半年北京住房租赁市场也出现了一个重大变化,即租赁交易量出现同比下滑。虽然下滑幅度不大,但这改变了市场过往的持续增长趋势,释放了市场即将发生转变的信号。

2017年之前,北京一直有大量的外来人口流入,旺盛的租房需求支撑了住房租赁市场的持续火热,支撑了租金的不断上涨。但2016年开始,北京的人口形势发生变化,常住外来人口自2016年开始下降,2016-2018年依次减少15.1万人、13.2万人、29.7万人;常住人口则自2017年开始下降,2017年、2018年分别减少2.2万人、16.5万人。随着北京外来人口的减少,北京的住房租赁需求不再会一直增长,住房租赁交易量也不再会一直上升,今年上半年租赁交易量的下滑虽说不是必然,但也在情理之中。

图10  2010-2018北京市常住人口数量走势

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数据来源:北京市统计局

而随着人口的减少,北京住房租赁市场的供需矛盾也在缓解,今年上半年北京各月的新增房客比保持稳定,且高于去年同期。当然,供需矛盾的缓解也离不开近两年北京对住房租赁市场的大力支持,政府、市场机构对租赁房源的努力拓展有效地增加了市场供给。

 

不过,北京目前的外来人口依旧众多,住房租赁需求依然庞大,淡旺季的供需矛盾依然突出,未来北京住房租赁市场还将长期由卖方主导。但随着北京人口形势的变化,未来北京住房租赁市场将进入新的阶段,市场将逐步从对量的追求转向对质的追求。一方面,市场规模的增长空间将缩小,规模增长将更多转向租客的消费升级,转向租客对租赁空间要求的提高。另一方面,租金的上涨空间也会缩小,租金上涨将更多来源于租客的消费升级,来源于租客对租赁品质要求的提升。