毕业的你,最适合哪座城?

毕业的你,最适合哪座城?

我爱我家研究院选取了北京、上海、天津、杭州、南京、苏州、无锡、成都、武汉、郑州和太原共11个重点城市,分别从城市发展、租赁市场交易情况、市场走势、租房负担以及客群画像等多维度进行分析,为毕业季正在择城、择业的你生成了一幅城市图鉴:

 

一、城市发展重要参考指标

1.      城市经济实力和发展潜力

人口代表着劳动力和创造力,GDP水平表明经济发展水平,工资待遇是对劳动力付出劳动的报酬,体现了劳动力贡献水平,也一定程度上表明地区经济发展水平。而高校因为源源不断的人才供给,更是城市发展力和潜力的体现。以上指标从不同维度不同程度地反映了一个城市的实力水平和发展潜力,可以作为毕业生在选择城市的重点考量标准。


北京

天津

上海

杭州

南京

苏州

无锡

成都

武汉

郑州

太原

人口五年涨幅

2%

6%

0

11%

3%

32%

1%

 

 

12%

8%

10%

2%

2018年人均GDP 美元

20294

17835

 

 

19432

20982

22034

25508

25586

14063

 

 

20044

 

 

14148

 

 

13043

 

 

2019年招聘平均工资(元)

10640

5880

9460

8340

7160

6680

6210

6520

6390

5990

5000

普通高等院校

92

56

64

40

53

20

12

64

84

61

44

数据来源:

a.        人口和GDP数据来源于国家统计局和各城市统计局网站,美元汇率参考$1=¥6.8。

b.       平均工资参考职友集最新公布数据。

c.        高校数据通过公开数据整理。

我爱我家对重点监测11城的统计数据显示,过去5年人口增长前三甲分别是苏州、成都和郑州,我们假设各地出生率并无明显差异,较高的人口增长率一定程度上反映了这些城市独特的吸引力。

从2018年人均GDP来看,无锡、苏州和南京包揽前三,表明这3城经济实力较强,人均经济贡献力更大,发展潜力也更大。

从2019年人均工资来看,北京和上海稳居前两位,除此之外,杭州、南京和苏州顺列其后。工资在毕业生择业中扮演重要角色,甚至很多时候是首要角色。不同城市间的工资水平也一定程度上反映了城市经济差异。

高等院校代表着人才的输出,而人才的数量和质量更是一个城市未来发展潜力的重要参考因素。一个具有较多高等院校的城市无疑在人才获取上具有先天优势,如果能“就地取材”,未来也会更有发展潜力。从监测11城统计数据可以看出,北京拥有全国最多的高等院校,在人才方面有着得天独厚的优势;其次是武汉,作为中国重要的工业基地,钢铁、汽车、光电子、化工、冶金、纺织、造船、制造、医药等完整的工业体系无疑有着高校贡献的重要人才力量;同时位居第三的是上海和成都,人才的聚集是城市建设最强的基石。

2.      就业环境及城市竞争力


北京

天津

上海

杭州

南京

苏州

无锡

成都

武汉

郑州

太原

重点产业

批发零售、文化传媒、高新技术

重化工业、先进制造业

金融、批发零售、对外经贸

电子商务、高新技术

制造业、电子化工、软件、文化产业

新兴制造、高新技术

先进制造业、物联网产业

电子信息、先进制造、新兴服务

电子信心、汽车零部件、生物医疗

电子信息新材料、、先进制造业

重化工业、文化产业、医药产业

综合经济竞争力排名

5

16

3

19

7

6

11

13

8

21

*

可持续竞争力排名

2

17

3

6

7

10

19

9

14

21

30

宜居竞争力排名

13

37

12

3

6

17

2

21

15

43

45

宜商竞争力排名

2

8

3

7

6

13

18

11

22

20

50

数据来源:综合经济竞争力、可持续竞争力、宜居竞争力和宜商竞争力排名参考社科院《中国城市竞争力第17次报告》

注:*表示排名在Top50之外

6月份,中国社科院发布《中国城市竞争力第17次报告》,多角度分析全国各个城市的竞争力和发展情况。我们截取了重点11城在综合经济竞争力、可持续竞争力、宜居竞争力和宜商竞争力四个方面的排名情况。通过报告排名可以看出,综合经济竞争力方面,11城中上海、北京和苏州分列前三强。可持续竞争力方面,北京、上海和杭州最有前景。宜居竞争力方面,无锡、杭州和南京最宜居。宜商竞争力方面,北京、上海和南京最宜商。

除此之外,我们列举了11城重点产业分类,希望为不同专业的毕业生提供一些参考。

 

3.      落户政策


北京

天津

上海

杭州

南京

苏州

无锡

成都

武汉

郑州

太原

城市级别

超大

特大

超大

特大

特大

I

II

特大

特大

特大

I

落户适用政策

扩大规模

扩大规模

扩大规模

扩大规模

扩大规模

放宽条件

全面放开

扩大规模

扩大规模

扩大规模

放宽条件

当前落户政策

积分落户

本科以上

积分落户

大专以上

40周岁内本科

40周岁内本科

45周岁内大专

45周岁内大专

40周岁内大专

中专以上

45周岁内本科

进一步放开可能性

数据来源:公开资料整理

一个城市的落户要求会自发地产生人才分流或引流作用。那些落户难度高的城市可能因较长的落户等待时间以及难以企及的房价而迫使外籍人口增加租赁需求,因此无形中“挤出”了一些原本有意愿在此定居的人才。比如一线城市北京和上海的积分落户就要求申请人必须在当地城市居住工作满7年,同时要有7年的社保记录才可参加积分落户。即便不落户,外地人想要在北京买房也至少需要连续5年社保或纳税记录才有资格。如果大学毕业生想要在北京或者上海发展并定居,排除特殊落户情况,通常你可能至少需要租房5年。而二三线城市当前较为宽松的落户政策就显得相对有优势,像杭州、成都、武汉这样的热点城市已经放开落户至大专学历了。因此拥有宽松落户政策的城市在吸引人才方面将更具优势。

 

二、毕业季租赁市场量价情况

2019年6月我爱我家研究院监测的重点11城租赁成交量环比普涨,其中武汉以环比24.5%涨幅领涨,无锡以上浮3.9%居末。同比来看,仅杭州、北京、苏州3城同比上涨,其中杭州以15.7%领涨,无锡以同比降幅18.3%领跌。可见今年毕业季相比去年明显降温,仅实力较强的北京、杭州和苏州勉强维持热度。

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租金方面,环比来看,除上海、郑州和武汉租金价格环比下降,其余城市均涨,其中太原以环比上涨6.4%领涨,武汉以环比下滑9.8%领跌。同比来看,上海、杭州和武汉同比下滑,其余城市均涨,其中成都以同比涨幅11.4%居首,武汉则以同比下滑13.1%领跌。总体来看,今年毕业季租金在调控之下维持较为稳定的局面,涨跌幅均较为有限。另外,相比去年,成都在毕业生选择中获得特别的青睐,无锡热度也较高,武汉热度下降明显。

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三、毕业季市场走势

租赁市场供求方面,监测11城中武汉和南京新增房客比大于1,但导致二城差异的原因不同。南京房源供应向来较为充足,所以新增房客比一直稳定地维持在1以上,而武汉则是因为今年以来市场明显降温带来的需求减少导致供应量大于需求量。除武汉和南京外,其余城市供求均较紧张,其中北京、杭州和上海最为明显,表明这三城仍是毕业季的热门城市选择。

从新增客源量环比变化来看,武汉、南京、成都、太原和北京均有不同程度上涨,其中太原新增客源量环比上涨14.1%,涨幅最大,其次是武汉,环比上涨12%。客源量环比上涨的几城可能是今年毕业生流入量最多的几城。同比来看,新增客源量同比普降,其中降幅最大的是武汉,降幅超半。可以推测,今年毕业生各城流入量明显不如去年,尤其是武汉,同环比反差最大,尽管毕业季发生了明显的“引流效应”,但总体难以反转去年以来的颓势。另一方面,不妨再等等看7、8月同比数据,因为6月大学生刚毕业,有些是7月正式步入工作岗位,有些可能会有出游、准备资格考试等其他计划延迟就业,有些甚至尚不急于立即工作,7、8月数据或者能够更全面准确地反映毕业生就业流向。

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市场热度方面,北京、太原、成都、南京、杭州和天津带看量环比上涨,显示这6城市场热度提高,尤其是北京、太原和成都,潜在租房需求增加明显。同比来看,仅北京1城带看量上涨,说明今年6月市场行情相比去年普遍降温,而北京明显的高校资源优势以及优质量多的工作机会仍吸引着历届大学毕业生趋之若鹜。

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从成交客户平均看房次数来看,当前太原成交前看房次数最少,上海最多。从成交客户平均看房次数环比变化来看,上海、无锡、天津、苏州、杭州、成都和北京该指标环比下降,表明租房人交易需求迫切度提升,这几城是毕业生流入量较多城市的可能性较大。同比来看,仅天津、杭州、成都和太原同比下降,今年租房交易需求迫切度相比去年明显不足,进一步表明市场降温趋势。

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四、各地租房负担大比拼

参考6月租金情况,我们统计了主要城市最新的租金收入比情况。从整租来看,与工资水平相对应,北京、上海的房租收入比(月均租金/月均收入)最高,其次是杭州,租金收入比均已超45%,负担较重。热点城市南京、苏州、成都、武汉工资水平相当,租金收入比也较为一致,租房负担比一线城市略为轻松,其中南京平均工资水平最高,但租金收入比在4城中最低,表明南京租金负担相对较轻,在4城中算是最为宜居的城市了。无锡、郑州、天津和太原租金收入比相当,但太原相比其他3城收入最低,表明太原租金负担相对较重。

从合租来看,北京、上海和杭州仍稳居前三。南京、苏州、成都、武汉4城中武汉租金负担最轻,南京最重,从这个角度来看,武汉租房市场对于尚未建立家庭的毕业生来说相对友好。无锡、郑州、天津和太原4城中无锡租金收入比最低,而收入却是最高,也是11城中合租租金收入比最低的城市,表明无锡租住负担较轻,较为宜居。

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五、客群分析

作为初出大学校门的新生代,找工作是刚进入社会大学生面临的普遍问题,择业机会多、生活负担相对较轻的城市会是毕业大学生的首选。

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从租客年龄段分布来看,郑州和太原二城95后(25岁以下)租赁成交占比已居各年龄段首位,成都和武汉95后虽然尚未超过90后(25-30岁)但已逼近。从这个角度来看,郑州、太原、无锡、武汉和成都对经济实力较为薄弱的初出大学毕业生的吸引力最强,南京、天津和北京最低。

90后(不含95后)当前主要是25-29岁,这部分人群或者研究生刚毕业或者已经有了一些工作经验,寻求待遇更高、发展更好的机会往往是这部分人群的择业方向。从租客年龄段分布数据来看,90后几乎是当前各大城市的租房主力军,其中上海、郑州、无锡和苏州似乎更能满足90后的职业发展追求。

85后(主要是30-34岁)人群在寻求自身职业发展的同时可能需要肩负起更多家庭责任,一方面待遇优厚、职业稳定的工作对他们更有吸引力,另一方面居住、生活、教育配套等较好的环境更能满足他们寻求工作与家庭平衡的需求。从这个角度来看,上海、杭州和成都更能满足他们的需求。

80后人群当前职业可能已经比较稳定,即便有寻求职业突破的需求,稳定性可能是考虑的一个重要因素,与此同时,孩子教育可能是有家庭人士的头等大事,因此这部分人群会尤其关注教育资源较好、教育环境更优的环境。从数据来看,杭州、成都和南京更能满足他们的需求。

75后作为社会中坚力量的代表,这部分人群多数已有自己的住房,因此这个年龄段的租房人群可能多是外地工作带来的需求。杭州、成都和南京作为该年龄段人群租赁占比较高的城市,表明这两城或者可以满足高知人群的晋升或者创业需求,或者是有可以容纳农民工群体的产业需求。

70后以及70前群体比较广泛,这部分群体或者在为退休做准备或者已经退休,选择租赁的人群可能多是来自外地的农民工群体,或者是为照顾孙辈而选择就近租房的爷爷奶奶辈,或和子女分开居住的高龄人群。从数据来看,该类群体在北京、南京和天津租赁占比最大。

六、毕业季的你,选对城市了吗

我爱我家研究院从城市经济实力和发展潜力、就业环境及城市竞争力以及落户政策等多个城市发展重要参考指标、租赁市场交易与走势情况以及客群画像等多角度分析了毕业季城市选择参考标准,期待刚毕业的你,能够准确把握人生的脉搏,走进你心仪的城市,走出你精彩的未来。

 

 

免责声明

报告中的租赁数据来源于我爱我家租赁市场成交数据,租金计算均基于整租数据,交易量包括整租与合租两部分。相关数据、意见和内容仅作参考,不成为市场交易的出价或定价的依据。如需转载,请标明内容来源于我爱我家研究院。