上半年楼市降温明显 预期下半年降温持续城市分化更加凸显

 


2019年上半年全国住宅市场分析报告

 

 


 


上半年楼市降温明显 预期下半年降温持续城市分化更加凸显

报告要点

主要政策:上半年中央坚持“房住不炒”,地方落实城市主体责任;经历三四月“小阳春”后,国家和地方紧急启动调控方案,重点指导上半年热度较高城市,新一轮调控之下,市场由热降温;年初金融货币政策趋松,房企融资持续改善,带动房地产市场交易活跃;户籍制度改革放宽人口落户限制,推进城镇化进程加快;培育发展现代化都市圈,推动核心城市与周边三四线城市协同发展;人才新政持续加码。

土地市场上半年监测11城成交宗数、成交建面和土地出让金环比均降,楼面均价和溢价率环比上涨。同比来看,除溢价率下行外,其余指标均涨。上半年11城宅地流拍10宗,同环比均降,流拍现象明显改善。

新建商品住宅市场:从我爱我家研究院监测11城汇总来看,上半年新建商品住宅11城网签量合计环比下滑18.3%,同比上涨8.3%;11城成交均价环比微降1.7%,同比上涨18.2%。总体来看“小阳春”行情已过,市场降温明显。

二手住宅市场:市场先行指标方面从实时交易量来看上半年监测11城实际交易量环比上涨33.3%,同比微降1.6%。从成交均价来看,11城成交均价微跌0.1%,同比上涨10.3%,价格总体较为稳定。供求方面,监测城市除武汉和郑州外新增房客比均低于1,表明二手住宅市场总体供需仍较为紧张;成都及长三角5城新增客源、带看量均环比上升,市场热度较高;上海、苏州、天津和武汉的成交客户看房次数环比减少,购房紧迫度提升。

租赁市场: 量价方面,监测11城成交量环比微跌0.9%,同比微跌0.1%,其中苏州、上海和杭州3城成交量上涨且涨幅显著;租金北京、南京、成都和天津4城上涨,其余均降,各城市涨跌幅均较为有限,租金价格总体保持稳定。供求方面,除武汉和南京外新增房客比均低于1,表明租赁市场总体供需仍较为紧张;除郑州、太原、苏州和上海4城外其余城市新增客源环比均增,预期这些地区有较强交易需求。从带看量来看,仅北京1城环比上升,显示潜在需求巨大且稳定。杭州、无锡、天津和太原的成交客户看房次数环比减少,租房紧迫度提升。

总体来看,2019上半年土地和新房降温明显,二手仍有上行空间,租赁保持稳定。

一、      国家及地方相关政策

上半年中央多次强调“房住不炒”,在经历三四月“小阳春”后,国家和地方紧急启动调控方案,重点指导上半年楼市热度较高城市,比如苏州先后出台限价限售措施、西安限购升级,在新一轮调控之下,市场由热降温。

金融货币方面,年初全面降准奠定货币趋松基调,房企融资持续改善,带动房地产市场交易活跃。但在一些地方城市出现楼市过热之后,相关部门紧急出手,强调加强房地产金融风险防范力度,警惕房地产金融风险,金融监管实行收紧。

都市圈和城镇化发展的推进,进一步放宽了人口落户限制,有利于地方楼市需求释放但也可能加剧区域市场分化格局。与此同时,各地方城市人才新政持续加码,以吸引人才入驻,为城市经济发展储备人才力量,也一定程度促进地方楼市交易活跃。

2019年上半年全国各地楼市重要政策及事件

西安     6月20日, 西安限购升级: 从市外迁入户籍的居民家庭在本市限购区域购买商品房或二手住房的,应落户满1年,或连续缴纳12个月的社会保险(或个人所得税);非本市户籍居民家庭在限购区域范围内无住房且能够提供5年以上(含5年)个人所得税或社会保险证明的,可购买1套商品住房或二手住房;将西安市临潼区纳入住房限购范围。

银保监会 6月13日,银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上作开幕致辞时指出,必须正视一些地方房地产金融化问题,房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。

东莞     6月6日,东莞出台土地新规,首创“最接近平均价者得”的土地网上竞价方式,不再“价高者得”。

南京     6月4日,南京市高淳区购房的外地人只要持有南京市居住证,或者携带用工单位的劳务合同和营业执照,即可开具购房证明。  

住建部   5月18日,住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

央行     5月15日,央行决定对中小银行实行定向降准,释放约2800亿元。

中央     5月13日,中共中央政治局召开会议,审议《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》。

中央     4月12日,中央国家机关住房资金管理中心(国管公积金)实行认房又认贷。

发改委   4月8日,发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,要求继续加大户籍制度改革力度,城区常住人口100万-300万的II型大城市要全面取消落户限制,城区常住人口300-500万的I型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制,超大特大城市要调整完善积分落户政策。

两会     3月5日,两会政府工作报告:积极的财政政策要加力提效,稳健的货币政策要松紧适度;落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展;健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。

国务院   2月18日,国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。

发改委   2月21日,发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》指出,放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制,加快消除城乡区域间户籍壁垒,促进人口有序流动、合理分布和社会融合,培育发展一批现代化都市圈。

央行     1月4日,中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点,净投放约8000亿元。

二、住宅土地市场分析

1. 成交宗数方面,监测的11城上半年合计成交806宗宅地,环比下降14.3%,同比上涨3.2%。其中郑州宅地成交宗数居首,北京最少,成交宗数同环比均是天津领涨,上海环比领跌,郑州同比领跌。11城中仅天津和杭州宅地成交宗数环比上涨,北京持续,可见今年上半年相比去年下半年,土地市场降温明显。

                                              1563417876257235.png

2. 土地建设用地面积方面,监测的11城上半年合计成交4366.7万平方米,环比下降7.5%,同比上涨19.4%。其中杭州环比成交领涨,太原同比领涨。

1563417892674270.png

3. 楼面均价方面,上半年监测11城平均楼面价是7351元每平米,环比上涨18.6%,同比上涨11.0%。分城市来看,环比方面,除北京、上海和太原外,其余城市楼面价环比均涨,其中苏州领涨;同比方面,北京、杭州和天津下跌,其余均涨,上海领涨。

1563418355948903.png

4. 溢价率方面,上半年监测11城平均溢价率为15.61%,环比上涨9.6%,同比下跌2.7%。分城市来看,环比方面,仅北京和郑州溢价率下跌,其余均涨,南京领涨;同比方面,杭州、成都、北京和郑州下跌,杭州领跌,南京领涨。

1563418374704217.png

5. 土地出让金方面,上半年监测11城土地出让金合计4946.91亿元,环比下跌1.0%,同比上涨36.3%。分城市来看,环比方面,上海、成都和太原下跌,其余均涨,天津环比领涨;同比方面,仅杭州和郑州下跌,上涨城市中太原领涨。

 

1563418406650461.png

总体来看,上半年监测11城成交宗数、成交建面和土地出让金环比均降,楼面均价和溢价率环比上涨。同比来看,除溢价率下行外,其余指标均涨。另外,上半年11城宅地流拍10宗,环比下降84.1%,同比下降72.2%,在溢价率逐渐往合理区间回归的趋势下,流拍现象明显改善。

三、新建商品住宅市场分析 

1. 销售量方面,监测的11城新建住宅成交套数环比仅北京1城上涨,环比上涨32.8%,无锡以环比55.4%的降幅领跌;同比来看,成都、杭州、无锡和太原同比下跌,太原以降幅36.7%领跌,北京以上浮166.3%领涨。上半年11城新房总成交量环比下跌18.3%,同比上涨8.3%。

1563418424506894.png

2.成交均价方面,监测城市中上海居首,太原居末。环比来看,11城中除上海、北京、郑州和太原4城房价下跌,其余城市均涨,其中无锡以环比上升60.4%领涨,郑州以6.7%的降幅领跌;同比来看,仅郑州1城下跌,上涨城市中无锡领涨。总体来看,11城上半年成交均价同环比均呈上涨态势。

1563418437480662.png

四、二手住宅市场分析

1.经纪机构实时交易量方面,环比来看,重点监测11城二手住宅上半年成交量除太原、郑州和武汉3城环比下跌外,其余城市均涨,其中杭州以环比上涨80.2%领涨,武汉以环比下跌22.2%领跌。同比来看,上海、苏州、无锡上半年成交上涨,其余城市均降,其中上海以70.8%领涨,武汉领跌。监测11城2019年上半年实时成交量合计环比上涨33.3%,同比微跌1.6%。

总体来看,2019年上半年多城二手住宅走出2018年下半年低迷行情,一些热点城市如杭州、无锡、上海涨幅均超50%,苏州也几近50%,市场整体呈现一片欣欣向荣之势。

1563418452826740.png

2. 成交均价方面,环比来看,除上海、杭州、天津和太原4城环比微降外,其余均涨,其中苏州以环比涨幅7.9%领涨,上海以环比下滑2.1%领跌。同比来看,上海天津、郑州和成都价格下跌,上海以同比下滑13.2%领跌;其余城市均涨,苏州、无锡和太原同比涨幅均超10%,苏州以涨幅11.5%领涨。

2019年上半年二手住宅市场成交价格总体平稳,多城环比涨跌幅控制在5%以内,但苏州和无锡上半年表现较为火热,涨幅分别为7.9%和6.1%。从一二线城市划分来看,以上海为代表的一线城市受严控影响,价格仍处于下行趋势,北京微涨;而二线城市总体稳中有升,尤其是以苏州为代表的热点二线城市二手价格涨幅明显。从地域分布来看,长三角仍然独具魅力,表现亮眼。

1563418467610047.png

3. 二手住宅市场供求方面,2019年上半年监测11城新增房客比除武汉和郑州外均小于1,供求趋紧,其中杭州和太原最为紧张。从2018年上半年到2018年下半年再到2019年上半年,多城新增房客比呈现供求逐渐宽松的趋势,但上海和杭州呈现明显趋紧态势,表明自去年以来,上海、杭州市场二手住宅交易需求明显增加。

从新增客源量变化来看,南京、成都、上海、苏州和杭州环比上涨,其中杭州新增客源量环比上涨36.7%,涨幅最大,表明上半年需求增加,市场呈上升趋势。

1563418482708170.png

 

4. 市场热度方面,2019年上半年长三角5城无锡、杭州、上海、南京和苏州以及成都带看量环比均涨,显示长三角地区上半年市场热度较高,尤其是无锡和杭州,潜在购房需求增加明显。而京津冀和中部地区市场总体较为冷清。

1563418497868639.png

5. 从成交客户平均看房次数来看,上半年北京成交前看房次数最少,南京最多。从成交客户平均看房次数变化来看,郑州环比、太原同比涨幅分别居首,无锡、杭州同环比涨幅也较为明显,表明购房人交易需求迫切度提升,一方面显示出这些地区上半年市场热度相比2018年明显升温,另一方面购房者可能存在政策短期内发生变化预期,以避免政策加码以错失交易机会。

1563418511434926.png

五、住宅租赁市场分析

1. 交易量方面,重点监测11城仅苏州、上海和杭州环比上升,其余城市成交量均降,其中苏州以环比上涨22.1%领涨,无锡以环比下降12.8%领跌。同比来看,苏州、杭州和郑州3城上涨,杭州以28.6%的涨幅领涨,太原领跌。

1563418537470754.png

2. 租金方面,环比来看,北京、南京、成都、天津环比微涨,北京以环比涨幅3.7%领涨;郑州和太原环比持平,其余城市均降,其中武汉以环比降幅2.3%领跌。同比来看,苏州领涨,武汉领跌。

1563418554308449.png

3. 租赁市场供求方面,监测11城除武汉和南京外新增房客比均小于1,供求紧张,其中杭州和上海最为明显。从新增客源量变化来看,南京新增客源量环比涨幅最高,其次是北京,武汉、天津、成都、杭州涨幅一致,无锡亦有微张,表明这些城市在上半年期间房源较为抢手。

1563418571707312.png

4. 市场热度方面,2019年上半年仅北京1城带看量环比上涨,其余城市均降,显示上半年相比去年下半年市场热度明显下滑,尤其是太原和武汉,潜在租房需求降温明显。同比来看,北京、无锡和苏州带看量上涨,表明这3城相比去年同期租赁需求有所提升,降温城市中仍然是太原和武汉降温最为明显。

1563418593421141.png

5. 从成交客户平均看房次数来看,当前太原成交前看房次数最少,杭州最多。从成交客户平均看房次数环比变化来看,杭州、无锡、天津和太原该指标环比下降,表明租房人交易需求迫切度相比去年下半年有所提升。同比来看,杭州、苏州、天津、成都和太原有所下降,表明与去年同期相比,这些城市今年租客迫切度有所提升。

1563418607629731.png

六、全国市场走势分析

展望下半年楼市走势,我爱我家研究院认为,在当前房地产市场调控基调未变的形势下,楼市仍将以稳为主,尽管在5、6月份中央和地方楼市的调控加码下,楼市已有降温趋势,但上半年短时间内集中的调控加码也导致前期需求仍未释放完全,可能会推迟发生,因此楼市不太可能出现直降的风险。而在当前国内外经济环境下行压力较大,以及资金面方面对于房地产监管趋严的情况下,开发商以及购房人群的融资渠道都将受限,房地产市场上行动能也略显不足。因此我们推测下半年楼市总体仍将会是稳中微降的趋势。

另一方面,地方各城当前虽强调一城一策和城市主体责任,但也在一定程度上赋予了地方相对的自主权,在坚持“房住不炒”的情况下,配合城镇化改革、都市圈规划以及人才新政的使用,地方城市对于区域楼市的供需动能和节奏仍能实现较为有利的把控,但这种把控主要还是建立在强经济支撑基础上的,经济实力相对薄弱的城市市场调整压力仍较大。因此我们预期在下半年楼市总体稳中有降的大趋势下,各城市或者区域城市间马太效应将会凸显,出现强者恒强、弱者更弱的楼市分化局面,比如经济实力雄厚的长三角地区本身在吸引人才方面就有突出优势,加之当前《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》的构建,未来区位竞争优势将更加明显,预期下半年楼市仍将有较强支撑,而产业优势不足、经济发展较为薄弱的城市或棚改弱化的三四线城市,下行风险将更加凸显。

 

 

 

 

 

 

 

 

报告说明

本报告监测城市包括:北京、上海、天津、杭州、苏州、南京、无锡、武汉、成都、郑州和太原等11城。

 

数据来源:国家统计局、中国指数研究院、我爱我家研究院、其它公开资料

指标解释:

1.     新建住宅出清周期 = 总可售数量/近6个月月平均销售量

2.     新建住宅销供比 = 本期销售量/本期新增可预售面积

3.     新增房客比 = 固定时间段内某地新增房源数 / 固定时间段内某地新增客源数

4.     新增带看量 = 固定时间段内某地新增看房客户数(同一客户看多套房统计为一次带看)

 

免责声明

本报告中所进行的房价统计均基于交易数据,未进行同质化处理,意见和内容仅作参考,不成为市场交易的出价或定价的依据。如需转载,请标明内容来源于我爱我家研究院。