从自住房到共有产权房:五年交易近8万套 拉低新房价格9.95%

从自住房到共有产权房:五年交易近8万套 拉低新房价格9.95%

2013年,北京市住建委在《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》中提出了“自住型商品房”这一概念,开始供应自住房用地;2014年7月,北京自住房开始交易,成为北京新房市场的重要一环;2019年9月,为进一步规范自住房管理,杜绝部分人利用自住房牟利,北京正式实施共有产权住房管理办法,将未出售自住房全部转为了共有产权房。

2014年7月正式登陆市场至今,北京共有产权房(包含自住房)已有五年交易历史,这五年的整体交易情况如何呢?

1、交易量:五年交易近8万套 今年上半年交易翻两番

据我爱我家研究院统计,自2014年7月北京有自住房交易数据统计开始,截止今年上半年,北京共有产权房(包含自住房)的历史成交总量为79500套,成交面积698.26万,成交金额为1412.93亿元。同期北京新建商品住宅(不含保障房、商住房)共成交273431套,共有产权房(自住房)占29.07%。

2019年上半年,北京共成交共有产权房13229套,较2018年同期增长491.37%,,比2018年全年的7702套多出5527套,共有产权房成交在今年上半年呈现井喷之势,在全市新房交易的占比也达到了历史最高的44.38%。

图1  2014-2019北京共有产权房(包含自住房)交易量(套)半年走势及占比

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数据来源:北京房地产供需动态监测研究系统

从半年数据来看,2014年下半年、2015年下半年,北京自住房的交易量都超过了1.7万套,占全部新建商品住宅(不含保障房、商住房)交易的四成左右。2016年开始,自住房交易量大幅下滑,到2017年下半年仅有293套。2018年开始,北京共有产权房(自住房)交易量重新增长,今年上半年突破1.3万套,但整体规模较自住房刚推出时仍有一定差距。

2、成交均价:5年均价两万  今年上半年涨3成

我爱我家研究院统计显示,截止2019年上半年,北京共有产权房(自住房)5年的平均成交价格为20235元/,同期北京新建商品住宅(不含保障房、商住房、自住房)的平均成交价格为37519元/,共有产权房(自住房)均价较之低出46.07%。

2019年上半年,北京共有产权房的成交均价为28054元/,同比2018年上半年上涨32.73%。与过往20000元/左右的价格相比,今年共有产权房的价格有明显的上涨。

图2  2014-2019 北京共有产权房(包含自住房)成交均价半年走势

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数据来源:北京房地产供需动态监测研究系统

从半年数据来看,2019年之前,北京共有产权房(自住房)的半年均价最高不超过2.2万/,最低仅有1.6万/,基本在围绕2万元/上下波动,今年上半年的均价明显高于往年,但这种上涨主要源于北京房价近几年的整体上涨。共有产权房(自住房)地块在推出时都附加有销售限价,一般会比同地段、同品质普通商品住房价格低30%左右。但2017年前的自住房主要是2013年年底及2014年供地,今年成交的共有产权房则主要是2017年供地,北京房价从2014年到2017年有明显上涨,所以共有产权房(自住房)的销售限价也明显提高。

3、土地供应:5年成交107宗  2019年尚无新增供应

据我爱我家研究院统计,截止今年6月,北京推出的自住房、共有产权房土地共有107宗,建设用地面积748.4万,规划建筑面积1640.1万。其中,自住房用地78宗,共有产权房用地29宗。

2013年自住房概念推出后,自住房用地立刻迎来了第一个交易高峰,2013下半年成交14宗,2014年上半年成交21宗。之后自住房供地逐步下降,2016年全年只成交5宗。2016年北京“930新政”后,北京着手为房地产市场降温,自住房供应力度再次加大,2017年自住房也转型为了共有产权房,全年共有产权房(自住房)土地共成交28宗。2018年,共有产权房用地成交量下滑到11宗,2019年上半年则成交10宗。

图3  2014-2019北京共有产权房(自住房)成交宗数半年走势

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数据来源:我爱我家研究院

不过,今年上半年北京成交的10宗共有产权房用地都公告于去年12月,今年还没有共有产权房用地放出,3月至今也没有共有产权房用地成交,今年北京的共有产权房供地再尚未开启。

4、五年交易结构:九成五环外 总价都在400万以下

截止今年6月,北京5年成交的79500套共有产权房(自住房)中,在区域上,20.62%位于朝阳区、11.79%位于顺义区、10.21%位于通州区,其它各区的交易量占比都在10%以下。市场的主要供应方向在东部,朝阳为主力。

环线上,56.85%位于五六环之间,35.14%位于六环以外,其余8.01%位于三环到五环之间。九成以上的交易都在五环以外,市场集中在远郊区域。

图4  北京共有产权房(自住房)5年成交区域及环线分布

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数据来源:我爱我家研究院

户型上,一居室占3.97%,两居室占67.90%,三居室占27.15%,四居室占0.85%,另有0.13%的复式。两居占交易近七成,是绝对的主力户型。

面积上,30~60占1.28%,60~90占83.24%,90~120占13.26%,120~144占2.22%,144上仅0.01%。60~90的比例超过八成,建筑规划、市场需求都集中在这一面积段。

图5  北京共有产权房(自住房)5年成交户型及面积分布

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数据来源:我爱我家研究院

平均价格上,2.14%的交易均价在每平米1万以下,14.24%在1~1.5万之间,34.13%在1.5~2万之间,41.78%在2~3万之间,7.71%在3~4万之间。四分之三的交易均价在每平米1.5-3万之间。

总价上,50~100万占7.80%,100~200万占74.93%,200~300万占10.39%,300~400万占6.85%,400~500万占0.04%。截止目前,北京四分之三的共有产权房(自住房)总价都在100-200万之间,400万以上的仅有0.04%,2019年之前更是全部低于400万。

图6  北京共有产权房(自住房)5年成交均价及总价分布

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数据来源:我爱我家研究院

5、项目档案:申购结束项目92个 龙冠冠华苑成交量居首

根据北京住建委官方网站记录,北京首个申购的自住房项目为 “保利首开•丽湾家园”,申购开始于2014年7月28日。截止7月18日,北京申购结束的共有产权房(自住房)项目达到了92个。

北京5年成交的79500套共有产权房(自住房)分布于88个项目,其中昌平区的龙冠冠华苑成交量最多,达3803套,其次为金隅汇景苑,3458套;再次为富力惠兰美居,3317套。

图7  北京共有产权房(自住房)项目成交量排行

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数据来源:北京房地产供需动态监测研究系统


价格上,成交均价最高的是永靓家园,均价37800元/;其次是锦安家园,37144元/;正商明苑、中铁碧桂园、槐新雅筑均价均为35000元/,玉景阳光34959元/,其它各个项目都在3万以下。

图8  北京共有产权房(自住房)项目成交均价排行

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                              数据来源:北京房地产供需动态监测研究系统

 

我爱我爱研究院分析认为,近几年来,共有产权房(自住房)在满足中低收入者刚性置业需求,稳定北京楼市方面起到了重要作用,基本发挥出了这项政策设计的预想效果。

首先,近五年北京的新建商品住宅(不含保障房、商住房)交易中,共有产权房(包含自住房)占29.07%。而在刚性需求集中的60-90平米段,共有产权房(包含自住房)的占比则达到了53.01%,这说明近几年刚需的满足主要依靠共有产权房(自住房)。

其次,近五年北京的新建商品住宅(不含保障房、商住房、共有产权房和自住房)的成交均价为38657元/,新建商品住宅(不含保障房、商住房,含共有产权房和自住房)的成交均价则为34812元/。加上共有产权房(包含自住房)后,北京新房价格降低了9.95%,这说明共有产权房(自住房)对北京的新房价格起到了较好的平抑作用。

从北京新房成交均价2014年至今的半年走势可以看出,2018年下半年、2019年上半年新房含共有产权房的价格与不含共有产权房的价格差距较以往更大,可见,虽然今年上半年共有产权房价格较去年同期上涨了三成,但对新房价格的拉低效果反而更加明显。

图9  2014-2019共有产权房(自住房)影响下北京新房价格变化

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数据来源:北京房地产供需动态监测研究系统

当然,在共有产权房(自住房)政策成效凸显的同时,其存在的问题也不容忽视。事实上,之所以将自住房升级为共有产权房,其原因就在于自住房制度实施中出现了不少问题,如购买程序不能完全公平;部分人员将自住房以市场价出租以获取利益,“自住“变“他住”;一些人购买自住房主要是为了5年后可以转为商品房回到市场进行投机等等。

相比之下,共有产权房不能转变房子的共有属性,只能在共有产权体系内流转,且政府有优先回购权,审核条件也更为严格,所以共有产权房更能遏制投机空间,强化房子的刚需性、自住性。虽然这些规则降低了共有产权房的市场热度,使一些共有产权房项目在申购、选房上没有了以往的火热场面,但却更能杜绝投机,达成政策设计的初衷。

另外,部分人认为,共有产权房看似价格低,换算成拥有100%产权比例后,其价格和周边商品住房的价格并无太大差异。但共有产权房的价格设计本身就是以市场价格为基础,按政府和个人的产权比例去分担价格,所以100%产权价格自然是与市场价持平的。制度设计只是为了让中低收入者能用更少的资金解决自己的居住问题,毕竟对真正自住的人来说,产权是否完整,未来是否能在市场自由流通,是否能从中赚取差价没有那么重要。

但无论是自住房还是共有产权房,位置差、质量差的问题始终存在。一方面,共有产权房(自住房)不仅绝大部分位于五环以外,很多还远离地铁线,交通条件、配套设施都不尽如人意;另一方面,在限价的制约下,共有产权房(自住房)的盈利空间很小,因而产品品质大多不高,面积缩水、窗户太小、采光不佳、密度高、无阳台等问题频现。有这些因素的影响,共有产权房(自住房)的使用价值自然打折,因为即使是真正的自住人群,通勤不便、生活不便、随时有质量问题的住房也不会有太高的性价比。

不过,北京目前能供应的土地基本都在五环以外,如“朝阳锦都家园”这样位于五环内,临近地铁站,周边配套较完善的地块已然不多,如何更好的平衡区位、质量、价格的关系仍将是未来共有产权制度的重要课题。

无论如何,共有产权房是解决北京广大中低收入者居住需求,稳定北京楼市,落实“房住不炒”,让房屋回归居住属性的重要手段,未来这一政策必将继续执行下去。在5月北京市规划和自然资源委员会召开的土地推介会上,北京又规划出了9宗共有产权住房用地,土地面积约57万平方米,未来共有产权房还将继续在北京楼市中扮演重要角色,相关制度在实施中也会不断调整完善。