经济下行压力加大 下半年楼市再降温恐难避免

经济下行压力加大 下半年楼市再降温恐难避免

一、上半年宏观经济表现

近日国家统计局和中国人民银行陆续公布2019年6月及上半年多项宏观经济指标和货币指标。数据显示国内经济进一步降温,货币与信贷政策有望加大调节力度以对冲经济下行走势。

1.   二季度GDP同比增长6.2%,上半年同比增长6.3%

根据国家统计局数据,二季度国内生产总值237500亿元,同比增长6.2%,增速比一季度回落0.2个百分点,比上年同期和全年分别回落0.5和0.4个百分点。

上半年GDP为450933亿元,同比增长6.3%,增速比上年同期回落0.5个百分点,比去年全年回落0.3个百分点。

国际贸易形势持续恶化,引发国内经济不确定加大,GDP走势下行明显,已处于今年两会确定的全年6%-6.5%的增长目标区间的低端。

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2.   CPI同比涨幅持平、PPI同比进一步走低

6月份居民消费价格指数(CPI)同比上涨2.7%,涨幅与上月持平。食品烟酒、衣着、居住、生活用品及服务、交通和通信、教育文化和娱乐、医疗保健、其他用品和服务八大类中食品烟酒类仍独占鳌头,涨幅6.1%,影响CPI上涨约1.79个百分点;其余七大类价格同比涨幅均不超过3%,其中交通和通信价格同比甚至下降。

而鲜果和猪肉作为影响食品烟酒价格同比上涨的最大两个影响因子,也是直接推高CPI走势的重要因素。本月鲜果价格上涨42.7%,影响CPI上涨约0.71个百分点;猪肉价格上涨21.1%,影响CPI上涨约0.45个百分点。猪肉价格与蔬果类食品价格已是连续第5个月“同频共振”,在猪瘟疫情仍未出现有效改善以及高温天气持续的情况下,鲜果和猪肉推高CPI走势的情况仍将持续,但从其他细分大类的走势来看,经济较为疲软,预计CPI在未来两个月仍将维持在当前的水平,若入秋时节对鲜果消费有所下降,同时经济降温没有明显改善的情况下,CPI有望缓慢回落。

6月工业生产者出厂价格指数(PPI)同比上涨持平。受国际贸易形势恶化及国内经济下行压力加大影响,影响PPI继续走低。

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3.   居民收入涨幅缩减,住房消费支出占比增加

二季度居民人均可支配收入实际增长6.5%,比一季度回落0.3个百分点,比去年同期回落0.1个百分点。居民人均消费支出二季度实际增长5.2%,连续4个月下行。收入和支出走势有所收敛,一方面表明居民收入有所下滑,显示就业压力上升,另一方面居民消费支出减少,有可能是对未来收入不确定加大的预期引致的结果。

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从食品烟酒占人均消费支出比重来看,二季度全国食品烟酒消费占人均消费支出比重为28.6%,与去年同期相比占比缩小且呈逐年缩减趋势。

从居住消费占比来看,二季度全国居住消费占人均消费支出比重为23.1%,与去年同期相比占比扩大且呈逐年扩大趋势。可见居住消费在居民消费支出中仍占有重要地位。

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4.   社会消费品零售总额涨幅扩大

上半年,社会消费品零售总额195210亿元,同比增长8.4%,增速比1-5月扩大0.3个百分点,比上年同期回落1个百分点。与去年相比,今年社会消费品零售总额增速明显回落,但在今年国内外经济环境愈加恶化的环境下,当前国内社会消费品零售仍能维持稳中有升的态势一方面表明了国内消费是当前经济增长的重要驱动,另一方面中国庞大的消费市场仍有巨大潜力可以挖掘。

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5.   货币有放松迹象

6月末广义货币(M2)余额192.14万亿元,同比增长8.5%,增速与上月末持平,比上年同期高0.5个百分点;狭义货币(M1)余额56.77万亿元,同比增长4.4%,增速比上月末高1个百分点,比上年同期低2.2个百分点。在当前国际上各主要经济体央行降息、“放水”呼声渐高,以及当前国内经济降温明显的背景下,三季度货币放松的概率颇大。

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6.   社会融资存量同比涨幅达到近一年来高点

6月末社会融资规模存量为213.26万亿元,同比增长10.9%,增速比上月扩大0.3个百分点,社会融资总体稳定。5月中旬央行开始对中小银行实施定向降准,分别于5月15日、6月17日和7月15日分三次实施,以及年中逆周期调节力度加大,均对信贷反弹形成有力支撑。

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二、6月房地产市场表现

1.   房地产开发投资增速持续回落

2019年1-6月份,全国房地产开发投资61609亿元,同比增长10.9%,增速比1-5月份回落0.3个百分点,比去年同期扩大0.7个百分点。其中住宅投资45167亿元,增长15.8%,比1-5月增速回落0.5个百分点,比去年同期增速提高2.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%,与上月持平。

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2.   商品住宅新开工及交易继续减速

从商品住宅新开工面积来看,1-6月新开工77998万平方米,增长10.5%,比1-5月份下降1.1个百分点;与去年同期相比,增幅回落4.7个百分点。从新建商品住宅销售面积来看,1-6月销售面积66181万平方米,同比下降1%,降幅比1-5月扩大0.3个百分点;与去年同期相比,销售面积增长幅度回落4.2个百分点。从新建商品住宅销售额来看,1-6月销售额61345亿元,增长8.4%,比1-5月增幅回落0.5个百分点;与去年同期相比,销售额增幅回落6.4个百分点。

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3.    一二手商品住宅价格持续降温

从覆盖的全国70个大中城市新房和二手销售价格环比变化来看,6月份70城新建商品住宅销售价格一线4城和三线35城环比涨幅均有回落,二线31城环比涨幅连续三个月持平。二手住宅销售价格方面,三线环比涨幅扩大,一二线环比涨幅均降。

同比来看,一、二、三线城市在6月份新建和二手住宅销售价格方面同比均降。总体来看,6月份70城商品住宅销售价格持续上月降温趋势

分城市来看,6月份新建商品住宅销售价格环比5城下降,比5月扩大3城,分别是北京、包头、丹东、宜昌和泸州,其中宜昌以环比下降0.4领跌,洛阳以环比上涨2.5%领涨;同比普涨,西安以同比上涨25.2%领涨。6月份二手商品住宅销售价格环比20城下降,比5月扩大9城,其中宜昌以环比下降0.8%领跌,呼和浩特以环比上涨1.3%领涨;同比上海和广州2城下降,与5月持平,广州以同比下降1.5%领跌,呼和浩特以同比上涨23.7%领涨。

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4.   国房景气指数反转上升

6月份国房景气指数为100.89,比5月份提高0.04点。6月份国房景气指数逆势反转或是一种信号,表明经济下行背景下房地产作为国民经济重要支柱维持稳定的重要性,市场对下半年楼市仍存有信心。

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5.   房贷利率出现回调

6月份全国首套房贷款平均利率为5.423%,较上月的5.416%略有上升;二套房贷款平均利率为5.75%,环比上升1BP。

5月份,银保监会发布通知加强违规资金进入房地产市场。一些城市房贷利率出现回调。6月份,银保监会主席郭树清发表讲话指出,“房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为”,之后多城应势表态信贷收紧,全国首套和二套房贷平均利率从5月的地点反转回升。

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三、  市场及政策预判

1.   全球进入经济下行通道,宽货币、扩内需或是下半年国内经济结构调整方向

从6月释放的经济数据来看,二季度GDP同比涨幅相比一季度有所回落,上半年GDP增速相比去年同期亦下滑;CPI同比涨幅与上月持平,仍维持高位,但除了食品烟酒外,其他大类涨幅均有限,或有通缩风险,同时PPI涨幅继续回落;社会消费品零售总额涨幅有所扩大,表明国内消费仍是经济增长的重要支撑;货币供应有松动迹象,社会融资存量同比涨幅创近一年新高。总体来看,6月国内经济下行走势愈加明显。国际上贸易摩擦加剧,全球经济步入下行通道,货币宽松成为各国当前的现实选择。就在7月18日,韩国、印尼、乌克兰和南非4国同时宣布降息,其他各国“降息”的声音也不绝于耳,以缓解对经济放缓的担忧。预期国内有望加速降准、降息等货币宽松或其他公开市场工具的实施,从而为经济提供充分流动性。

2.   金融监管收紧,下半年房企将面临融资和偿债双考验

7月初,银监窗口指导多家信托公司,要求控制地产信托业务规模。12日发改委发布《国家发改委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,以有效防控外债风险。

国内外融资渠道的同时收紧表明下半年房企融资成本将显著上升,房企在拿地和房地产开发投资方面预期会有明显减速;另一方面,随着偿债期的到来,房企偿债压力逐渐加大,对于资金渠道有限的中小房企将是融资和还债的双重考验。

3.   经济承压、信贷收紧、政策趋严,楼市继续降温恐难避免

上半年房地产市场走向是一个由热转凉的过程。从年后到4月份,楼市逐渐升温,持续的“小阳春”行情为市场营造出一片欣欣向荣之势。为防止楼市过热,国家紧急启动调控措施,市场步入降温通道。

统计局数据表明,上半年房地产开发投资增速、商品住宅新开工面积、销售面积和销售额涨幅以及一二手商品住宅销售价格均呈现明显的降温趋势。首套和二套房贷利率上月仍处于近一年来最低位,6月在政策指导下出现回调,表明信贷收紧、调控再度升级。国房景气指数自上月出现下滑之后本月反转上升,显示出在国内外经济放缓的不利环境下市场仍对房地产市场抱有期待。然而在全球经济放缓的内外部压力下,在“房住不炒”、“以稳为主”的楼市调控指导下,楼市持续降温恐将难以避免。