7月交易量止跌 北京二手房市场企稳

7月交易量止跌  北京二手房市场企稳

 

7月,北京二手房市场网签量、成交价格等各项数据与6月保持平衡,3月“小阳春”之后的连续下行基本结束,市场整体趋向稳定。

1.月网签量止跌回升

据我爱我家研究院统计,截至30日,2019年7月北京全市二手住宅共网签12014套,环比6月增长2%,同比去年7月同期下降15.26%。7月网签量止跌,与6月基本持平,低于去年同期。

经历4-6月的持续下滑后,目前北京二手住宅月网签量已经稳定在了1.2万套左右,预计接下来几月还会继续保持这一水平,仅有小幅上下波动。2018年,北京二手住宅也是5月网签1.8万余套,6-9月稳定在1.5万套上下,今年的市场走势很可能会复刻去年。

图1  北京全市二手住宅网签量月度走势(套)

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数据来源:北京房地产供需动态监测研究系统

2.机构实时交易量止降趋稳

我爱我家研究院统计显示,7月北京二手住宅经纪机构的实时交易量环比6月增长6.86%,同比去年7月下降20.71%,市场略好于6月,但不如2018年同期。

北京经纪机构的二手住宅交易量在今年3月达到了近一年的高峰,4-6月持续下滑,但下滑幅度逐步收窄,7月则止住下滑趋势,较6月小幅增长,与5月持平,市场整体趋势为止降趋稳。

图2  北京机构二手住宅实时交易量月度走势

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数据来源:我爱我家研究院

3.成交均价小幅下跌0.57%

据我爱我家研究院统计,7月北京二手住宅的机构交易均价为56835元/,环比6月小幅下跌0.57%,基本一致,同比去年7月下跌3.90%。

3月出现一定上涨之后,4月至今北京二手房价一直在5.6万/上下波动,且波动幅度基本在3%以内,整体呈现动态稳定趋势,预计未来这种趋势还将延续。

图3  北京机构二手住宅成交均价月度走势(元/

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数据来源:我爱我家研究院

4.7区价格环比下跌 4区上涨

5月成交量较多的11个行政区中,东城、海淀、丰台、石景山、通州、大兴、房山7区价格环比下跌,西城、朝阳、昌平、顺义4区环比上涨。其中西城涨幅最大,达5.99%,东城跌幅最大,达9.21%。

7月北京各区二手房价的整体关系并无变化,西城区仍因位于市中心、教育医疗等资源丰富而高居榜首,东城、海淀、朝阳随后,房山最低。其中西城仍是均价唯一超过11万/的区域,7月还涨幅领先。东城二手房价在6月超过了9万/7月则回到了8万+的正常水平,环比降幅较大。

图4   2019年7月北京各区二手住宅成交均价及变化

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数据来源:我爱我家研究院

5.全款与商贷占比超65%

7月北京的二手住宅交易中,支付方式为商贷、国管组合贷、市管组合贷的交易占比分别为35.27%、4.30%、18.71%,较6月占比依次减少0.90%、0.79%、0.15%。全款、国管公积金、市管公积金的交易占比分别为30.35%、2.15%、9.22%,较6月占比依次增加0.21、0.60%、1.03%,整体支付结构并无太大变化。

4月国管公积金新政出台后,使用国管公积金的交易占比持续收窄,7月终于止跌回升,但其本身体量较小,对市场影响并不大。全款与商贷仍是当前北京二手房交易的主要支付方式,二者占比合计达65.63%。

图5   2019年4-7月北京二手住宅交易支付结构变化

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数据来源:我爱我家研究院

6.两居占比收窄 一居占比扩大

户型上,7月北京二手住宅交易中一居室、两居室、三居室、四居及以上的占比分别为21.90%、53.85%、22.18%、2.08%,两居室仍占市场交易的半数以上。

与6月相比,7月两居室占比缩小2.74个百分点,一居室增加1.5个百分点,三居室增加1.77个百分点,四居及以上减少0.53个百分点。其中两居室占比自4月以来持续收窄,一居室占比则重新回到了20%以上。

图6   2019年4-7月北京二手住宅户型结构变化

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数据来源:我爱我家研究院

7.带看量下滑 供需关系平稳

根据我爱我家研究院数据,7月北京二手住宅市场新增房源量环比6月下滑4.20%,同比去年7月下降9.37%;新增客源量环比下滑4.69%,同比下降25.26%,新增房客源同步下行,市场也不如去年同期,但新增房客比仍为0.45,市场供需关系平稳。此外,7月机构的带看量环比下滑6.10%,市场热度依旧不高。

图7   北京二手住宅市场带看量及新增房客比月度走势

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数据来源:我爱我家研究院

 

我爱我家研究院分析表示,7月北京二手房市场整体表现稳定。一方面,政府的网签数据止跌,保持单月1.1万套的水平;另一方面,机构的交易量环比小幅回升,成交价格变动不足1%。另外,根据我爱我家研究院数据,6、7月北京都有二手房交易的商圈和小区中,有51.02%的商圈、51.28%的小区价格上涨,48.98%的商圈、48.72%的小区价格下跌,上涨数量与下降数量基本一致,微观上的房价涨跌保持平衡。

市场先行指标上,7月新增房客源数据、带看量数据均有所下滑,供需关系稳定,市场短期内没有升温空间。而在区域结构、户型结构、支付结构等方面,7月同样保持稳定,没有出现大的变化。可见,7月北京二手房市场的走势就是企稳。

当然,促使北京二手房市场趋稳的关键原因还是政策。从去年的市管公积金新政到今年的国管公积金新政,北京楼市政策在2017年的基础上不仅没有放松,反而持续加码,这导致北京二手房市场长期处在低温之中,即使有“小阳春”出现,时间也很短暂。而从网签量,机构交易量、带看量等数据来看,今年北京二手房市场的热度还不如去年。因此,只要政策没有出现转折,北京楼市下半年或将继续保持低温,量价水平在现有的基础上小幅波动。

不过,在政策有力的、持续的调控下,北京二手房市场目前也基本回到了“自住”轨道上,投资投机需求罕见,房价保持稳定,购房心态理性,对首次置业、改善换房等刚需而言,目前的市场应该是选房的不错时机。

 

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本报告中所进行的房价统计均基于交易数据,未进行同质化处理,相关意见和内容仅作参考,不成为市场交易的出价或定价的依据。如需转载,请标明内容来源于我爱我家研究院。