7月北京租赁量价继续上行 市场出现见顶迹象

7月北京租赁量价继续上行 市场出现见顶迹象

 

随着毕业租赁旺季的持续,7月北京住房租赁市场继续维持高热势头,交易量价环比上行。但与过往相比,今年7月北京的租赁交易量同比增速下滑,前7月总量甚至有所下降,市场出现了一定的见顶迹象。

1.暑期旺季热度依旧 前7月交易总量首降

据我爱我家研究院统计,2019年7月北京住房租赁市场交易量环比6月增长6.06%,同比2018年7月增长2.24%,交易规模同环比均呈上涨趋势,市场持续高热。

从1-7月的月度走势来看,今年北京住房租赁交易量在3月达到第一个高峰,4月下滑,5、6、7月连续增长。其中6月交易量就已超过3月,市场进入暑期旺季,7月则旺季持续,市场整体的淡旺季走势与往年并无二致。

不过,今年7月2.24%的同比涨幅较前几年明显收窄,如2018年7月的同比涨幅为17.84%,2017年7月的同比涨幅为15.54%。

图1  2019年1-7月北京住宅租赁交易量及环比涨跌

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数据来源:我爱我家研究院

2019年1-7月,北京住房租赁的交易总量同比2018年1-7月下降1.15%。2011年以来,北京住房租赁前7月的交易总量一直保持增长趋势,今年的下滑尚属首次。

不过,6月北京住房租赁交易量同比增长1.39%,7月同比增长2.24%,暑期旺季的增长势头仍在,只是涨幅明显收窄。因此,前7月交易总量下滑主要是前5月交易量下滑所致。

图2  北京住宅租赁各年1-7月交易总量及同比涨跌

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数据来源:我爱我家研究院

2.平均租金上涨 昌平区涨幅最大

据我爱我家研究院统计,2019年7月北京租房租赁的整租平均成交租金为97.1元/·月,环比6月上涨2.53%,整租套均租金为6349元/套·月,环比6月上涨2.19%。受毕业旺季影响,6月、7月北京租房需求旺盛,平均租金也持续上涨。

图3  2019年北京住宅租赁平均租金月度走势(元/·月)

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数据来源:我爱我家研究院

分区来看,7月北京整租交易量较多的十个区里,除顺义区环比下跌6.66%、大兴区环比下跌1.70%外,其它八区的整租平均租金均环比上涨,其中昌平涨幅最大,涨幅2.65%。

各区平均租金的高低排名并无大的变化,西城区仍高居首位,是唯一超过120元/·月的区域,海淀区、东城区都达到了119元/·月,朝阳区超过100元/·月。其它各区基本都在80元/·月以下,通州最低。

图4   2019年7月北京住宅租赁各区平均租金及环比变化

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数据来源:我爱我家研究院

3.租客月租金支出增加 两居室平均每月6534元

我爱我家研究院统计显示,7月北京的住房租赁交易中,月租金在2000元以下、2000-4000元、4000-6000元、6000-8000元、8000-10000元、10000元以上的占比分别为7.22%、33.94%、23.57%、21.35%、8.13%、5.80%,环比6月占比的变化依次为-0.61%、-1.03%、-1.80% 、0.82%、1.64%、0.97%。

整体上租客的月租金支出主要在2000-6000元,但7月月租金在6000元以下的占比在收窄, 6000元以上的占比在扩大。显然,受旺季租金上涨影响,6月、7月租客们的租赁支出在增加。当然,大部分高租金交易都是整租合同,这些租金大多有合租分摊。

图5  2019年4-7月北京住宅租赁月租金价格段分布

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数据来源:我爱我家研究院

而在7月北京的整租交易中,一居室、两居室、三居室、四居及以上的交易占比依次为36.16%、51.25%、12.09%、0.51%,户型结构整体稳定,两居室仍占半数左右。但近几月一居室占比在持续小幅收窄,两居室、三居室占比在逐步扩大,这与年轻租客因经济能力限制而更愿意选择合租有关。

7月一居室、两居室、三居室、四居及以上户型的套均租金依次为5280元/套·月、6534元/套·月、8650元/套·月、11254 元/套·月,各户型套均租金均环比上涨,上涨幅度依次为2.05%、3.07%、1.72%、2.15%,其中两居室涨幅最大。

图6  2019年4-7月北京住宅租赁各户型平均租金变化

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数据来源:我爱我家研究院

4.20-25岁客户占比缩小 毕业生多在6月提前租房

据我爱我家研究院最新数据统计,7月所有的租赁客户中,年龄在20岁以下、20-25岁、25-30岁、30-35岁、35-40岁、40岁以上的人群占比分别为0.64%、15.07%、24.40%、15.97%、11.97%、31.95%,与6月相比,20-25岁占比减少3.13个百分点,25-30岁占比减少2.48个百分点,40岁以上占比增加4.09个百分点,其它年龄段的占比变化都不足1个百分点。

整体而言,20-35岁人群是北京租赁市场主力,其中20-25岁人群4-6月占比持续扩大,尤其是6月,较5月扩大了3.62个百分点,7月反而收窄,而毕业季的大学生基本都在这一年龄段,由此可见,很多打算留京的大学毕业生已经在6月提前租好了住房。而7月40岁以上的租客人群占比提升到了三成以上,这说明大龄租客仍然占有很大市场。

图7  2019年4-7月北京住宅租赁客户年龄段分布

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数据来源:我爱我家研究院

5.回龙观、天通苑仍是最热门商圈

我爱我家研究院统计显示,7月北京的住房租赁交易中,交易量排在前三位的商圈仍然是回龙观、天通苑、北苑,三区域5、6、7月的交易量排名没有丝毫变化。平均租金上,地安门、圆明园、车公庄7月位居前三;环比6月的涨幅上,西山、车公庄、东四位居前三。

整体而言,以回龙观、天通苑为代表的北部区域仍然是北京最热门的租赁区域,而西城区商圈仍然是租金最高的区域。6月、7月均有成交的商圈中,57.66%的商圈平均租金环比上涨,42.34%的商圈平均租金环比下跌。

图8  2019年4-7月北京住宅租赁客户年龄段分布

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数据来源:我爱我家研究院

6.房客源同步增加 供需关系稳定

我爱我家研究院统计显示,2019年7月北京住房租赁市场的新增房源量环比6月增加7.91%,新增客源量环比6月增加7.31%,新增房客比为0.28,与6月一致。全月新增房客源同步增加,房客比未变,市场供需关系保持稳定,但整体上仍是供小于求。

不过,同比去年7月,今年7月的新增房源量下降了2.53%,新增客源量下降了18.24%,新增房客源数量都不如去年同期,从年度对比来看,市场已经显露出一定的下行趋势。

图9  2019年1-7月北京住房租赁新增房客源数量走势及新增房客比变化

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数据来源:我爱我家研究院

 

爱我家研究院分析表示,就年内1-7月的数据而言,北京住房租赁市场基本延续了以往的趋势,市场结构保持稳定。一方面,在总体量价上,7月历来是暑期租赁高峰,所以市场的交易量、租金价格都继续环比上升;另一方面,在结构上,西城区及区内商圈仍然占据租金高地,回龙观、天通苑仍是最热门区域,昌平区的租金涨幅也最大。此外,两居户型、20-35岁人群仍是市场主力。

但从年度数据来看,今年北京的住房租赁市场还是表现出了与过往不一样的特征。首先,今年7月交易量的同比增速仅2.24%,较以往基本超10%的增速大幅下降;其次, 1-7月的整体交易量出现了历年首次下降,市场规模的连续扩大趋势被打破;第三,市场的新增房源量、客源量不如去年同期,市场的未来空间收窄。从这些数据来看,北京住房租赁市场已有一定的见顶迹象。

因人口趋于饱和,近年来北京开始疏解人口,常住外来人口开始下降,这在一定程度上为北京住房租赁市场划出了上限,市场也因此隐隐触及到了天花板。虽然仅凭今年的数据还不能断言市场的未来走向,但随着人口流向的改变,市场的数量需求不会再有以往的增长潜力。

不过,租客对居住的品质追求还在,北京住房租赁市场的空间需求潜力、质量需求潜力仍然很大,增长空间仍有,只是市场将更多的从增量竞争转向存量争夺。

整体而言,7月北京住房租赁市场延续了历年的淡旺季走势,此后交易量将停止增长,租金一般会自9月开始下行,市场将逐步向淡季过渡。

 

免责声明

报告中的租赁数据来源于我爱我家北京成交数据,租金计算均基于整租数据,交易量包括整租与合租两部分。相关数据、意见和内容仅作参考,不成为市场交易的出价或定价的依据。如需转载,请标明内容来源于我爱我家研究院。