5月经济持续放缓 西安调控加码楼市再降温

5月经济持续放缓 西安调控加码楼市再降温

一、5月宏观经济表现

近日国家统计局和中国人民银行陆续公布2019年5月各项宏观经济指标和货币指标。延续4月下行趋势,5月多项经济指标进一步回落,经济下行压力持续加大

1.   CPI同比涨幅扩大、PPI同比涨幅回落

5月份居民消费价格指数(CPI)同比上涨2.7%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。本月食品价格上涨7.7%,影响CPI上涨约1.48个百分点,其中又以鲜果、猪肉、鲜菜涨幅尤为明显。猪肉价格与蔬果类食品价格已连续4个月“同频共振”,并且随着夏季到来对果蔬类消费有增无减以及猪瘟疫情仍未出现有效改善的状况,预计CPI大概率继续爬升,通胀风险逐渐放大。

5月工业生产者出厂价格指数(PPI)同比上涨0.6%,涨幅比上月回落0.3个百分点。受国际贸易形势恶化及国内经济不确定性影响,多个工业大类出厂价格或者涨幅回落、或者由升转降、或者降幅扩大,影响PPI走向下行。

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2.   社会消费品零售总额涨幅缩小

1-5月份,社会消费品零售总额161332亿元,同比增长8.1%。比1-4月扩大0.1个百分点。

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3.   货币宽松有消减迹象

5月末广义货币(M2)余额189.12万亿元,同比增长8.5%,增速与上月末持平,比上年同期高0.2个百分点;狭义货币(M1)余额54.44万亿元,同比增长3.4%,增速比上月末高0.5个百分点,比上年同期低2.6个百分点。5月份M1和M2同比增长幅度基本保持稳定,但与一季度相比,显示货币宽松正逐渐消减

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4.   社会融资总体稳定

5月末社会融资规模存量为211.06万亿元,同比增长10.6%,比上月扩大0.2个百分点,社会融资总体稳定。

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二、5月房地产市场表现

1.   房地产开发投资增速回落

2019年1-5月份,全国房地产开发投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比1-4月份回落0.7个百分点,比去年同期扩大1个百分点。其中住宅投资33780亿元,增长16.3%,比1-4月增速回落0.5个百分点,比去年同期增速提高2.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%,占比增加。

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2.   商品住宅新开工及交易减速

从商品住宅新开工面积来看,1-5月新开工59125万平方米,增长11.4%,比1-4月份下降2.4个百分点;与去年同期相比,增幅回落1.8个百分点。从新建商品住宅销售面积来看,1-5月销售面积48708万平方米,同比下降0.7%,降幅比1-4月扩大1.1个百分点;与去年同期相比,销售面积增长幅度回落3个百分点。从新建商品住宅销售额来看,1-5月销售额45021亿元,增长8.9%,比1-4月增幅回落1.7个百分点;与去年同期相比,销售额增幅回落3.9个百分点。

从变化趋势来看,去年4月到5月期间商品住宅新开工、销售面积和销售额增幅均出现反转向上走势。今年以来,上述三项指标恰好相反,呈现反转下行态势,一方面基本反映了5月政策密集调控下市场降温的情况,另一方面也反映出国内外经济不确定增加了市场的观望情绪

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3.    一二手商品住宅价格降温明显

从覆盖的全国70个大中城市一二手销售价格环比变化来看,5月份70城新建商品住宅销售价格一线4城环比上涨0.3%,相比4月有所回落;二线31城环比上涨0.8%,与4月持平;三线35城环比上涨0.8%,比上月扩大0.3个百分点。二手住宅销售价格方面,一、二线环比涨幅相比上月均有回落,三线环比涨幅与上月持平。

同比来看,5月份新建商品住宅销售价格一线和三线城市同比涨幅与4月均持平;二线城市同比涨幅12.1%,相比上月回落0.2个百分点。二手住宅销售价格方面,一、二、三线同比涨幅与4月相比均降。总体来看,5月份70城商品住宅销售价格降温明显。

分城市来看,5月份新建商品住宅销售价格环比2城下降,分别是上海和岳阳,同比延续4月普涨行情,其中西安以环比上涨2%、同比上涨24.2%分别领涨。5月份二手商品住宅销售价格环比11城下降,比4月缩减1城,青岛以环比下降0.4%领降,呼和浩特以环比上涨1.8%领涨;同比上海和广州2城下降,比4月扩大1城,其中广州以同比下降1.3%领降,呼和浩特以同比上涨23.3%领涨。

西安因近来过热的市场表现正受到重点关注。6月20日,西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组下发通知,明确新迁入市民落户满一年才可购房,非本市户籍居民在限购区域内无住房且提供5年社保或纳税证明可购首套,以及将临潼区纳入限购范围。可见当前市场仍然风起云动,违背“稳房价”要求的都可能是重点关注对象。

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4.   国房景气指数反转下行

5月份国房景气指数为100.85,比4月份下降0.07点。今年“金三银四”热点不断,引发市场过热担忧,5月政策频出为市场降温,多城楼市成交放缓,影响国房景气指数有所下行。

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5.   房贷利率降至2018年以来最低水平,部分城市出现回调

5月份全国首套房贷款平均利率为5.42%,较上月下降6BP;二套房贷款平均利率为5.74%,环比下降8BP,均降为2018年以来最低水平。今年以来,首套和二套房贷款利率持续呈现下降趋势,且降幅明显,受益于这波利好,买家购房成本大幅减少。但年后以来部分城市因楼市过热已受到重点关注并实施了严厉的调控措施,比如南京、杭州和青岛,在全国多城仍享受房贷利率下调红利的情况下,5月份南京、杭州和青岛首套房贷利率均出现回调,南京和青岛二手利率亦有上升。可见“稳房价”仍是方向,楼市投机和过热仍被抑制。

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三、  市场及政策预判

1.   经济增长继续放缓,预期下行趋势仍将持续

从5月释放的经济数据来看,CPI持续上行,通胀风险加大;PPI涨幅回落,生产制造逐渐放缓;社会消费品零售总额涨幅缩小;货币供应及社会融资相比一季度出现宽松消减迹象。总体来看,5月持续4月经济放缓趋势,下行压力进一步加大。在国际贸易形势没有明显改善的情况下,预期经济下行趋势仍将维持

2.   楼市逐渐“退烧”,入夏行情进一步调整

5月份,房地产开发投资增速回落;商品住宅新开工面积、销售面积和销售额涨幅减速;一二手商品住宅销售价格降温明显,其中涨幅突出的西安已受到严厉调控,加入限购行列;尽管首套和二套房贷利率均已降至2018年以来最低位,但因“金三银四”引发的楼市过热现象带来政策调控加码,个别过热城市房贷利率开始出现回调;国房景气指数自今年以来本月首次出现回落,显示市场在调控之下信心滑落,观望情绪渐浓

成交量方面,根据经纪机构实时成交数据显示,包括北京、上海、天津、杭州、苏州、南京等多个重点城市的存量住宅成交量均出现下降趋势;租赁交易量方面,因毕业季临近,租赁市场尚有支撑。

综合5月房地产市场各项经济指标及市场成交量价指标来看,楼市持续“退烧”,降温明显。预期夏季行情将进一步调整,“清凉”可能是常态。

3.   新型城镇化要求推动人口落户进一步宽松

6月17日,国家发改委召开推进新型城镇化年度重点工作会议,明确进一步深化户籍制度改革,打通在城镇稳定就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口等重点群体的落户通道,积极推进建档立卡农村贫困人口落户,允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户,确保有意愿、有能力、有条件的农业转移人口在城市应落尽落、便捷落户。

从今年4月8日发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》,要求各类城市放宽户籍制度,到如今发改委进一步明确将以多种改革举措解决不同人群落户问题,不仅显示了国家加大户籍制度改革的决心,也是对“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的践行。预期随着新型城镇化建设的推进,落户要求将进一步宽松,尤其是“允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户”的提出,有望带动地方楼市更多的租住需求,有利于平衡市场供需关系