2019年环京楼市观察:略有复苏 再热困难

2019年环京楼市观察:略有复苏 再热困难

 

2017年北京“317新政”出台后,环京区域纷纷加码楼市调控,环京楼市核心区域廊坊也紧跟脚步于2017年3月22日出台了《关于进一步加强房地产市场调控的意见》,在廊坊市主城区(含广阳区、安次区、廊坊开发区)、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县实行区域性住房限购和差别化住房信贷政策。政策实施后,环京楼市自2017年6月开始断崖式下滑,市场交易跌入冰点。

如今,环京楼市最严调控政策已实施两年有余,环京楼市现状如何呢?

1.固安:交易量回升至近两年最高

据我爱我家研究院统计,2019年1-5月,固安新建商品住宅共成交3707套,较2018年同期的976套上涨279.82%,较2017年同期的8961套下降58.63%。

销售量价月度走势显示,2017年6月开始,固安新房月度销售量从千套以上降到了千套以下,迄今未能再突破千套,有的月份甚至不足百套。不过,2018年6月开始,固安新房月销售量较之前一年有所增加,今年3、4、5月进一步上升到了900套左右,为调控后两年时间里的最高点,但与调控之前仍有差距。

价格上,2017年5月固安新房销售价格一度达到1.5万/,之后价格下跌,长期在1.1万/上下波动。今年2月开始,固安新房价格升至1.2万/以上,其中3、4月达到了1.3万/。今年固安新房价格较之前两年有10%左右的回升,但较曾经的高点仍低出15%左右。

图1  2017.1-2019.5固安新建商品住宅销售量价走势

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数据来源:中国指数研究院

2.香河: 量价较2018年小幅回升

据我爱我家研究院统计,2019年1-5月,香河新建商品住宅共成交2724套,较2018年同期的506套上涨438.34%,较2017年同期的13317套下降79.54%。

2017年3-5月,香河新房销售量都处于高位,5月甚至突破6000套,但此后香河的新房月销售量长期保持在500套甚至100套以下,市场近乎冰冻。2018年四季度开始,香河新房销售量开始增加,今年1月突破800套,3月、5月也在600套以上,市场较2017年下半年及2018年前三季度有所回升,但仍远远不如曾经的单月数千套。

2017年,香河的新房价格基本在1万/以上, 2017年8月一度达到1.5万/最高点。2018年,除交易量很低的4、5、6月外,香河的新房价格基本在1万/下,而今年2-5月,香河新房价格都在1万/以上,较2018年有一定回升。

图2  2017.1-2019.5香河新建商品住宅销售量价走势

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数据来源:中国指数研究院

3.燕郊:交易量小幅增长 价格重回2万/

我爱我家研究院统计显示,2019年1-5月,燕郊新建商品住宅共成交895套,较2018年同期的88套上涨917.05%,较2017年同期的2523套下降64.53%。

燕郊的新房交易量2017年5月之后下滑,2018年上半年最低,月销售量连续不过百套,2018年下半年回升到百套以上,今年3月、4月则有300套左右的销售量,市场小幅回温。燕郊的新房成交价2017年下半年曾超过2.1万/2018年下跌,一度降到1.5万/以下,进入2019年,燕郊新房价格回升,2-5月保持在2万/左右。

事实上,燕郊新房交易量在2015年、2016年时曾长期维持在每月千套以上,2017年开始市场就已经大幅降温,2018年上半年降到最低。2019年,燕郊的新房交易量在2018年的基础上回升,但仍保持较低水平,而在价格上,2万/左右低于历史最高点,但仍算是较高的水平。

图3  2017.1-2019.5燕郊新建商品住宅销售量价走势

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数据来源:中国指数研究院

4.廊坊主城区:交易量微升 价格保持1.3万/

我爱我家研究院统计显示,2019年1-5月,廊坊主城安次、广阳两区的新建商品住宅共成交3903套,较2018年同期的2073套上涨88.28%,较2017年同期的11635套下降66.45%。

2017年5月之前,安次、广阳两区的新房月交易量保持在2000套左右,之后降到1000套以下,并一直保持到现在,期间仅有2017年9月及2018年8月、12月有超过1000套,市场降温明显。不过,今年3、4、5月两区的新房交易量都超过了900套,市场较2017年下半年及2018年有所升温。

但廊坊主城的新房价格并没有随交易量的下价格而下跌,2017年到2018年反而有整体上涨趋势,价格从1万/以下上升到了1.3万/以上。2019年的价格则与2018年基本持平,保持在1.3万/左右的水平

图4  2017.1-2019.5廊坊(安次+广阳)新建商品住宅销售量价走势

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数据来源:中国指数研究院

5.二手房价:春节后回升

根据安居客数据,截至6月中旬,廊坊6月二手房均价为 13687 元/m²,5月为13660 元/m²,6月环比上涨 0.20%,同比去年同期下跌 5.69%。燕郊6月二手房均价为20384 元/m²,5月为20472 元/m²,环比下跌 0.43% ,同比去年同期下跌 6.55%。

从过去一年的月度走势来看,今年3-6月廊坊、燕郊的二手房价较2018年4季度及今年年初有一定程度的上涨,但仍低于2018年四季度以前的水平,市场略有回温,幅度有限。

图5  2018.7-2019.6廊坊二手房价格走势

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数据来源:安居客

 

图6   2018.7-2019.6燕郊二手房价格走势

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数据来源:安居客

6.宅地供应:2018年下降六成

随着市场的降温,2018年廊坊环京各区的宅地供应也大幅减少。我爱我家数据统计显示,2018年廊坊安次、广阳、固安、永清、香河、大厂、燕郊、三河等区县的住宅用地成交量仅有50宗,较2017年的122宗下降了59.02%。除香河外,其它区县2018年的宅地成交量都只有个位数,其中固安直接从58宗下降到了4宗,降幅最大。可见,随着环京楼市的降温,环京区域的土地市场也大幅萎缩,未来环京楼市的住宅数量增速将大幅减缓。

图7  2014-2018环京区域宅地供应数量变化

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数据来源:中国指数研究院

 

我爱我家研究院分析认为,从2017年至今的新房交易量数据来看,环京楼市在2017年5月之后有明显的大幅下滑,尤其是在交易量上,固安、香河、廊坊一度曾在2018年上半年接近冰封,交易量趋近于零。整体而言,环京楼市交易自2017年至今呈明显的“凹”字形走势,2017年1-5月,即廊坊最严调控政策生效之前,市场热度高,交易量大;随后市场急速冷却,2018年上半年陷入最低谷,燕郊、香河的交易量甚至趋近于零;2018年下半年、2019年市场小幅回温,交易量有所增加。

而在价格上,固安、香河、燕郊也呈现出了先较大幅度下降,后小幅上升的趋势,廊坊主城则没有这样的变化,其新房价格整体上还在上升,这主要是廊坊主城本身有自己的需求人群,距北京更远,所以其市场受到的影响比紧邻北京、购房需求主要是北京外溢而来的固安、香河、燕郊小。

历史数据表明,对环京楼市影响最大的仍是政策调控。目前廊坊楼市调控政策没有松动,而国家正在推进京津冀一体化,环京区域在土地规划、城市建设、楼市政策等各方面需要与北京协调一致。在“房住不炒”、稳定房价等政策要求之下,预计环京楼市的调控政策短期内不会有大的变动,即使北京行政中心迁移、新机场建设、人口疏解等措施利好环京楼市需求的增长,在严格的限购限贷措施下,能最终形成购买的有效需求也难有大的增长。加上环京区域宅地成交量大幅下滑,未来环京楼市供需两端的增量规模都会处于较低水平。

总之,2019年前5个月环京楼市在量价上较2018年同期有所升高,市场小幅回温,但仍明显低于2017年的同期水平。在当前形势下,环京楼市政策短期内不会有大的变化,预计2019年全年环京楼市都将是这种小幅回温而热度又不高的形势,市场很难重新回到2017年调控前,尤其是2016年的热度。