北京二手房量跌价稳 市场进入稳定期

北京二手房量跌价稳  市场进入稳定期

 

经历短暂的“小阳春”之后,2019年上半年北京二手房市场最终还是进入了下行通道,半年的整体量价也与2018年保持在了同一水平线上,市场持续保持平稳。

一、量价变化:量价波动幅度小 市场平稳

1.上半年网签量5年最低 连续保持7万+

据我爱我家研究院统计, 2019年上半年北京全市二手住宅网签总量为72603套,环比2018年下半年下降5.42%,同比2018年上半年下降5.27%,较2018年上、下半年减少约4000套。单看上半年数据,今年上半年的网签量为2015年以来的最低。

以半年数据而论,2010年以来北京二住宅交易经历了3次低谷,第一次是2011年上半年至2012年上半年,第二次是2013年下半年到2014年下半年,第三次则是2017年下半年,期间北京二手住宅半年网签量都在7万套以下。2018年以来,北京二手住宅网签量连续三个半年稳定在7万多套,市场同样较为冷清,但稳定性却是北京历史之最。

图1  2010-2019北京二手住宅网签量半年走势(套)

1562131605148588.png

数据来源:北京房地产供需动态监测研究系统

2.3-6月网签量持续下滑 降温明显

虽然半年数据较为平稳,但从月网签量来看,今年北京二手住宅网签量自今年3月后呈现明显的下滑趋势,6月网签量为11778套,环比下降14.43%,同比下降25.58%。3-6月网签量从1.6万套跌至1.1万套,连续降温趋势十分明显。

图2  2018-2019北京二手住宅网签量月度走势(套)

1562131639730766.png

数据来源:我爱我家研究院

3.均价维持5.7万/ 环比波动连续低于3%

据我爱我家研究院统计,2019年上半年北京二手住宅的成交均价为56825元/,环比上涨0.85%,同比上涨0.78%,波动幅度不足1%,价格走势平稳。

2018年上半年以来,北京二手住宅的半年交易均价始终保持在5.7万/左右,环比涨跌幅分别为-2.48%、-0.07%、0.85%,波动幅度均在3%内。而在此前, 北京二手住宅的半年交易均价波动幅度都在3%以上,甚至超过20%。因此,北京二手房价自2018年以来已进入了历史最稳定的时刻。

图3  2015-2019北京二手住宅交易均价半年走势(元/

1562131589300005.png

数据来源:我爱我家研究院

4.朝海丰价格同步下跌 各区价格波动均低于2%

我爱我家研究院统计显示,2019年上半年北京二手住宅成交量较多的11个区县中,成交均价最高的是西城区,均价为103209元/;成交均价最低的是房山区,均价26898元/。中心区域房价高、远郊区域房价低的整体格局没有任何变化。

海淀区、朝阳区、丰台区、房山区成交均价环比下跌,东西城、石景山区、通州区、大兴区、昌平区、顺义区环比上涨。其中最大涨幅为石景山的1.81%,最大跌幅为朝阳的1.88%。无论涨跌,上半年北京各区的二手房价波动幅度都在2%以内,整体变化不大,且下跌的4个区里朝阳、海淀、丰台三区历来是北京二手房交易最多的区域。

图4  2019年上半年北京各区二手住宅交易均价及环比走势

1562131672939439.png

数据来源:我爱我家研究院

二、结构变化:公积金占比大幅萎缩 购房人年龄逐步增长

1.市管、国管公积金占比均收窄 商贷比例回升

我爱我家研究院统计显示,2019年上半年北京的二手住宅交易中,使用全款、商贷、国管公积金、国管组合贷款、市管公积金、市管组合贷款的占比依次为30.10%、35.14%、2.09%、5.53%、8.60%、18.55%。与2018年下半年相比,变化最大是商业贷款和市管公积金,其中商业贷款的占比扩大8.3个百分点,市管公积金占比收窄11.36个百分点。

2017年“317新政”后,北京二手住宅交易中商业贷款占比从一半骤降到25%以下,同时市管公积金占比一度从20%以下上升到30%以上。2018年下半年市管公积金新政实施后,市管公积金占比连续大幅下降,今年上半年已不足10%,商贷占比则重新回到了30%以上。2018年至今,北京二手房市场支付结构市场呈现商业贷款比例回升、市管公积金占比萎缩的趋势。

图5  2016-2019年北京二手住宅交易付款方式半年变化

1562131684757932.png

数据来源:我爱我家研究院

此外,2019年上半年国管公积金的占比也在逐月萎缩,其交易占比1-6月从5.49%收窄到了2.09%。显然上半年出台的国管公积金新政也产生了明显效果。

图6  2019上半年北京二手住宅交易中国管公积金占比月度变化

1562131697739429.png

数据来源:我爱我家研究院

2.一居占比缩小 两居占比持续扩大

据我爱我家市场研究院统计,2019年上半年,北京二手住宅交易中一居室占20.34%,两居室占56.80%,三居室占21.00%,四居及以上占1.86%,各户型占比基本与2018年下半年持平,其中一居室占比变动最大,较2018年下半年减少1.12个百分点

多年来,北京二手住宅交易户型结构始终维持两居室占五成多,一居、三居及以上占两成多的结构。但从2016年至今的半年数据看,两居室占比在持续扩大,2019年上半年已达57%,一居室占比在持续缩小,目前已只有20%。

图7  2016-2019北京二手住宅交易户型结构半年变化

1562131710875390.png

数据来源:我爱我家研究院

3.35岁以下客户比例缩小 购房人年龄增长

我爱我家市场研究院统计显示,2019年上半年的北京二手住宅交易中,客户年龄在25岁以下、25-30岁、30-35岁、35-40岁、40-45岁、45岁以上的比例分别为2.79%、17.01%、24.74%、22.33%、10.81%、22.33%。其中25岁以下、25-30岁、30-35岁分别较2018年下半年下滑0.12个、1.53个和1.89个百分点,35-40岁、40-45岁、45岁以上分别较2018年下半年增长0.16个、1.77个、1.61个百分点。

整体来看,2019年上半年年龄在35岁以下的客户占比环比减少了3.54个百分点。而2016年上半年至今,35岁以下的购房客户占比在持续缩小,其中20-25岁的占比从21%缩小到了17%,25-30岁的占比从32%缩小到了25%,购房人年龄呈现增大趋势。

图8  2016-2019北京二手住宅交易客户年龄结构半年变化

1562131724719400.png

数据来源:我爱我家研究院

三、市场趋势:交易节奏放慢 供需矛盾缓解

1.房源成交平均需4个月 市场节奏放缓

据我爱我家市场研究院统计,2019年上半年北京成交的二手住宅房源平均成交周期为116天,即这些成交房源从新增登记到签订合同卖出的平均时间为116天,接近4个月。较2018年增加近20天。

2015年开始,北京楼市逐步升温,市场交易节奏加快,房源的平均成交周期也逐渐缩短,2017年上半年一度降至60天,一套二手房两个月即可卖出。2017年大幅收紧调控政策后,房源的平均成交周期开始延长,今年上半年回到了4个月。显然,北京二手房市场的交易节奏在政策调控下已大幅放缓,虽然今年春节后一度出现“小阳春”,但并未改变市场大势。

图9  2015-2019北京二手住宅交易房源平均成交周期半年变化

1562131740134123.png

数据来源:我爱我家研究院

2.新增房客源数量减少 市场供需有所缓解

据我爱我家市场研究院统计,2019年上半年北京二手房源新增量环比2018年下半年下降3.95%,同比2018年上半年下降6.14%;新增客源量环比下降18.01%,同比下降20.80%。

上半年房源量、客源量都在下滑,且客源量下滑幅度更大,受此影响,上半年北京二手房市场的新增房客比升至0.47,市场供需较以往有所缓解。

而机构的实际带看数据显示,2019年上半年经纪人的带看量较2018下半年下滑12.44%,较2018年上半年下滑29.14%,近两年经纪人带看量持续下滑。

图10  2015-2019北京机构二手房带看量及新增房客比半年变化

1562131752869287.png

数据来源:我爱我家研究院

四、市场分析

我爱我家研究院分析表示,今年春节之后,北京二手房市场曾出现短暂的“小阳春”,交易量价一度上涨,但即使是网签量最高的3月,网签量也只有1.6万套,市场热度远逊于过往几年。事实上,从2016年至今,北京楼市在春节后都出现过市场升温、量价上涨的现象,如2016年3月网签量罕见突破3.2万套,2017年3月网签量高达2.6万套,2018年3月-5月网签量从1.1万套攀升至1.8万套,同时伴随价格上涨。这说明春节后出现“小阳春”已是一个较为常见的现象。

出现这样的情况,既有政策因素,也有市场因素,甚至还有技术因素,舆论因素。

首先,政府网签主要在工作日进行,春节前、春节期间,很多二手房交易都是不能网签的,所以长假前后积累的网签需求较多,这些需求在节后集中处理后就会形成网签量的明显增长。

其次,春节前后购房者的购房意愿会减弱,外来人口众多的北京更是如此,所以市场需求同样会在春节前积攒,春节后释放,从而增加市场热度。

第三,市场热度提升后,舆论的宣传会进一步改变市场心态,促使更多观望的潜在需求入市,从而提升热度。

最后,政策放松或政策放松预期会增加市场热度。2016年、2017年春节后的市场高热很大程度上是2014年底到2016年初国家持续放松楼市政策所致。2018年则是“317新政”一年后市场存在政策放松预期,且信贷政策确有放松。2018年底及今年年初,多个城市小幅解绑调控,央行也在下调利率,信贷放松,所以政策放松预期也存在。

因此,春节后的升温对北京二手房市场来说是带有一定规律性的,但 2018年、2019年的“小阳春”从某种角度来说存在一定的“政策试探”性质,而上半年国管公积金新政的出台及市场降温说明,北京的楼市政策不仅有效还仍有余力,未来较长一段时间内不会放松。

 

事实上,近几年政策是北京楼市的绝对主角,其调控效果颇为显著,这从北京二手房市场的半年数据就可以看出。

1、量价波动小,市场进入最稳定时期

2017年上半年“317新政”出台后,2017年下半年北京二手住宅网签量从2016年同期的13万多套直线下滑到了5万套以下,房价也出现了史上首次下滑。此后市场虽有回升,但2018上、下半年及今年上半年的网签量都稳定在7万+,房价也稳定在5.7万/㎡左右,当前市场正处于历史最为稳定的时期。虽然今年上半年、去年上半年市场都有明显的升温、降温趋势,但这只是市场整体低温状态下的小幅波动而已。

2、商贷、公积金比例大幅缩减,杠杆风险降低

从近几年的付款方式结构可以看出,“317新政”后利用高杠杆的商业贷款来购房的客户从过半大幅缩减至两成,市场投资投机需求减少,而使用“市管公积金”的刚需客户比例大幅增加。2018年9月市管公积金新政出台后,使用市管公积金的客户比例也从三成大幅下滑至不足一成,今年4月出台国管公积金新政后,使用国管公积金的客户比例也持续收窄,可见北京的重大调控政策都取得了明显效果,市场的杠杆风险大幅降低。

 

在各种限购限贷政策之下,北京二手房市场的购房需求越来越倾向于刚需,同时也越来越倾向于年龄大、经济实力较高的人群。2016年上半年至今,35岁以下购房者的比例越来越小,一方面是5年社保等限购拉大了购房者的年龄,另一方面则是房价升高、贷款困难等因素使得经济实力不足的年轻人无力购房。

伴随市场的持续稳定,北京二手房市场的成交节奏也在不断放缓,曾经的“一房难求”、“秒抢”现象不再,房源的平均成交周期由两个月增加到了4个月,房客比也进一步提高,房源变得相对更多,客户变得相对更少,经纪人的带看量也因此持续下降。如果政策没有大的变化,市场或将长期保持这种慢节奏。

但在当前的形势下,北京楼市的从严调控必将持续,政府也不会允许市场,尤其是房价出现大的波动,未来北京房地产市场将是“稳”字当头。不过,6月北京二手住宅网签量已经下降到万套左右,未来止跌回升的可能性很大,下半年市场能有一定的回温,单月量价也会有一定的上下波动,但整体趋势、长期趋势仍将平稳。